Vad är risken med fallande bostadspriser?

[renkött]

Klart som fan bopriserna kommer falla när världen går under nästa år?

 

[Skrotnisse]

Klart som fan bopriserna kommer falla när världen går under nästa år?

Inte om man ritar ett lökigt diagram, fritt ur fantasin, bortser från erfarenheter av tidigare händelser om ersätter dem med ekonomiska teorier som historiskt sett (i stort sett) aldrig haft relevans.

 

[Agile]

Jag anser att bomarknaden på sina håll blivit väldigt spekulationsdriven. Och i kombination med räntenivåer som också på felaktiga grunder hamnat allt för lågt. Vi får nog hoppas att dessa två imperfektioner inte korrigeras samtidigt för då lär det gå rejält åt skogen.

Allt är ju relativt.

För en sådär 10 år sen kunde man (och det fanns dem som levde på det) köpa BR i sthlm, Timell-renovera med lite färg och fina vaser, kanske byta ut en spis. Och sälja 1,5 år senare med kanonvinst.

Idag finns säkert fortfarande de som köper i spekulationssyfte, men de kan knappast sälja vidare till någon som i 2a led köper i spekulationssyfte. Möjligtvis att de gör sig en liten vinst pga whatever, men de säljer till någon som är villig att betala det för att bo där. Då var ju inköpspriset för ägare #1 förmodligen rätt bra redan från start, eller hur?

Jag har för mig att jag läst en definition av spekulationsmarknad (som verkar logisk) ungefär som att: "där det köps i spekulationssyfte, och säljs vidare till någon som köper i spekulationssyfte". Uppfylls inte det kravet kan man nog inte kalla det för "spekulationsmarknad" om inte marknaden i sig styrs av spekulativa krafter.

Att det sedan finns de som är mer eller mindre duktiga på att värdera bostäder och tycker om att flytta ofta, det är en annan sak. Men situationen som varit i t.ex spanien och USA är att du och jag köpt FLERA bostäder, som vi sedan hyrt ut i väntan på att de ska stiga i värde och då sälja med vinst. DET är något som om ens det förekommit i extremt liten utsträckning i Sverige.

På vilket sätt är då marknaden spekulativ? Och på vilket sätt är den övervärderad?

Att kursen är hög, liksom belåningsgraden gör marknaden känslig och möjligtvis instabil för yttre påverkar (EU-krasch t.ex) är en sak. Men på vilket sätt är priserna som de varit fel?

---------------------------------------------------------------------------------------------------------

Och som svar till pojke pojke Xibalba:

Att jag lämnade Sthlm berodde på:

1. Kärleken - jag råkade bli sambo här i skitträsk
2. Jobb - Min älskade arbetsgivare blev en annan genom ägarbyte, och kraschen -08 skakade om hela branshen rätt rejält. Och jag fick snabbt ett bra erbjudande här nere
3. Jag ville plugga - och Lkpg har ett av landets bättre universitet
4. Jag älskar sthlm, men i en värld där jag fyllt både 30 & 40 värderar jag 4-bilsgarage och <45-timmarsveckor högre än sthlms underbara sociala liv som jag ändå knappast skulle nyttjat som tidigare när man sitter med 1-åring på armen (jag lär däremot INTE bli kvar i Norrköping - vägrar låta barnen växa upp här)
5. Jag bor granne med 1/3 av sveriges rr-banor
osv..

Mina skäl är mina. Men till skillnad från dig kan jag skilja på mina egna preferenser och den aggregerade marknadens.

 

[Agile]

Inte om man ritar ett lökigt diagram, fritt ur fantasin, bortser från erfarenheter av tidigare händelser om ersätter dem med ekonomiska teorier som historiskt sett (i stort sett) aldrig haft relevans.

Du tillhör skolan som löser alla problem med "sunt förnuft" och saknar totalt kunskap om makroekonomins grunder, statistik och vet egentligen inte mer om sthlm än vad du läser i Aftonblaskan va?

 

[Skrotnisse]

Du tillhör skolan som löser alla problem med "sunt förnuft" och saknar totalt kunskap om makroekonomins grunder, statistik och vet egentligen inte mer om sthlm än vad du läser i Aftonblaskan va?

Nej, jag tillhör dem som lärt sig att ekonomernas teorier endast är en liten del av vad man behöver beakta när man planerar för framtiden.

Jag har jobbat i Stockholm i två perioder i mitt liv.

Dina teorier om bostadsprisutveckling i Stockholmsregionen baseras på att priserna kommer att stiga opropotionerligt jämfört med index, efter som "alla vill ju bo i Stockholms innerstad eftersom alla vill ju bo i Stockholms innerstad".

Att tro att folk köper bostäder för dubbla- till flerdubbla- priset jämfört med likvärdigt boende inom pendlingsavstånd utan att spekulera i opropotionerlig värdeökning är dummare än vanligt.

 

[Agile]

1. Dina teorier om bostadsprisutveckling i Stockholmsregionen baseras på att priserna kommer att stiga opropotionerligt jämfört med index, efter som "alla vill ju bo i Stockholms innerstad eftersom alla vill ju bo i Stockholms innerstad".

2. Att tro att folk köper bostäder för dubbla- till flerdubbla- priset jämfört med likvärdigt boende inom pendlingsavstånd utan att spekulera i opropotionerlig värdeökning är dummare än vanligt.

1. Var har jag sagt att priserna kommer fortsätta stiga som de gjort?

2. Var bor du inom pendlingsavstånd i sthlm i sekelskiftshus utan soc.fall och wannabe-gangsters som grannar?

Syftar du på Sumpan och Kransen så är det marginellt billigare där mot innerstan, varför? För att det är bra områden, men liiite längre bort. Liiite prisminskning på avstånd, lite utjämnat på att många faktiskt hellre bor i Sumpan än på St:Eriksplan (jag bl.a)

Så jag undrar fortfarande om du har några som helst hållbara argument, eller om du ska fortsätta drömma om den gröna vågen?

 

[Two stroke man]

Du tillhör skolan som löser alla problem med "sunt förnuft" och saknar totalt kunskap om makroekonomins grunder, statistik och vet egentligen inte mer om sthlm än vad du läser i Aftonblaskan va?

En annan kategori är dom som precis börjat läsa på ett ämne. Och efter några kurser har dom tappat både sunt förnuft och helikopterperspektiv när dom försöker aplicera de första kursernas modeller på allt i omgivningen. Några år senare och ytterligare många kurser senare har dom ofta förstått att de första kursernas modeller var väldigt förenklade och kanske inte kan tillämpas så exakt på allt man ser. Sen kommer examen och efter ett år ute i arbetslivet så brukar även ödmjukheten ha kommit tillbaka.

 

[Two stroke man]

På vilket sätt är då marknaden spekulativ? Och på vilket sätt är den övervärderad?

Tror det är enklare att du läser några av mina argument i början på tråden än att jag ska rapa upp dom igen.

Särskillt när jag räknade ut att man inte kan tjäna pengar på att köpa och hyra ut en bostadsrätt även om vi skulle ha haft marknadshyror. Det tycker jag är ett självklart bevis för att nåt är övervärderat.
Lägg sedan till att vi med största sannolikhet kommer återgå till historiskt mer nomala räntor strax under 10%. Samt att bankerna nu börjar kräva större säkerhetskrav i ett land där ett fåtal har de besparingar som idag krävs i handpenning.

Men det här börjar bli tjatigt nu.

 

[Two stroke man]

Hur var det där med att det vi inte kunde jämföra dagens bostadsmarknad med 90-talet?

Citat: "Vi gick först in i lågkonjunkturen på grund av bolånetaket, och sedan kom den normala lågkonjunkturen ovanpå det", säger Mikael Olsson, ordförande i TMF Trähus till Di.

Branschen står inför en kris motsvarande den i början av 1990-talet när många hustillverkare gick i konkurs, skriver Di."
http://di.se/Artiklar/2011/12/8/253109/Smahusbranschen-i-kris/

Om ett år eller tre så kommer dom även skylla på de höga räntorna i liknande artiklar.

 

[Agile]

Hur var det där med att det vi inte kunde jämföra dagens bostadsmarknad med 90-talet?

Citat: "Vi gick först in i lågkonjunkturen på grund av bolånetaket, och sedan kom den normala lågkonjunkturen ovanpå det", säger Mikael Olsson, ordförande i TMF Trähus till Di.

Branschen står inför en kris motsvarande den i början av 1990-talet när många hustillverkare gick i konkurs, skriver Di."
http://di.se/Artiklar/2011/12/8/253109/Smahusbranschen-i-kris/

Om ett år eller tre så kommer dom även skylla på de höga räntorna i liknande artiklar.

Vad som är normal ränta eller inte är så enkelt som att se på snittet för de senaste 30 åren. Den statistik du lutar dig på bygger på att sverige var i en extremt expansiv tillväxtfas. Vi växte, byggde och blev bättre på allt.

10% avkastning är det få bransher som lever upp till, allra minst kapitalintensiva branscher.

Vad är då räntan? Ett straff? En dold skatteintäkt? Något statitiskt som "ska" fluktuera kring 10%?

Nej, räntan är en stabilisator som ska kunna hålla igen överhettning i högkonjunktur, och stimulera marknaden i lågkonjunktur. 10% som du nämner är nog mkt riktigt ett "normalt" läge historiskt sett. Men vi har också haft en extrem tillväxt idagens mått mätt (hög-/lågkonjunktur definieras lite märkligt så jag ska inte slänga mig med det här).

Utifrån de förutsättningar vi har idag, med begränsningar i områden vi inte ser någon lösning på än (matbrist, energifrågan etc) så tvivlar jag starkt på att vi kommer se den storleken på långsiktig tillväxt någonsin (till dess att vi löser energifrågan eller nåt liknande revolutionerande).

Doh.. Under ovan förutsättningar så är nog 4-6,5 % en rimligt "normal" ränta, skjutet från höften. Utan totalkrasch (för det vänder upp & ner på det mesta och vad vi står inför vet ingen något om) och med de pissiga tillväxt-tal vi kan förvänta oss, så kommer vi nog ha en rätt låg ränta ett antal år framåt. Naturligtvis inte långsiktigt 1%, men lågt.


Ang. modellers förenklingar så är det ju både rätt & fel. Modellerna är sanningar (bevisade om och om igen), frågan är bara hur man praktiskt ska bygga ekvationerna när det börjar handla om verklighet. Så den kritiken bemöter jag med att jag argumenterat med förutsättningar för alla mina antaganden, till skillnad från "gröna vågen".


-------------------------------------------------

Skrotburk orkar jag inte ens svara längre..

Men som svar på din tidigare tes och spekulation om realistiskt hyrespris som jämförelse så har du en poäng, absolut. Men skruvar du ner din kalkylränta till mer realistiska 3-4 % (vilket förmodligen är närmare vad fastighetsbolagen räknar med än 10%) så får du en summa på 12-15000. Och det tror jag absolut att du kan hyra ut en lägenhet i city för, utan problem. Det görs tom, men svart och utan statistik.

Pris - 2.3 msek
Ränta - 4%
Avgift - 2000/mån
Kostnad före skatteavdrag: 10,5 ksek / mån

Pris - 2.3 msek
Ränta - 6%
Avgift - 2000/mån
Kostnad före skatteavdrag: 13,5 ksek / mån

Pris - 2.3 msek
Ränta - 10%
Avgift - 2000/mån
Kostnad före skatteavdrag: 21,5 ksek / mån

Pris - 3.3 msek
Ränta - 4,5%
Avgift - 3300/mån
Kostnad före skatteavdrag: 15,5 ksek / mån

Pris - 3.3 msek
Ränta - 7,5%
Avgift - 3300/mån
Kostnad före skatteavdrag: 24 ksek / mån


Här är några exempel med olika räntor. Om du för en sekund släpper tanken på att 10% är en normal ränta, är det fortfarande lika orealistiskt?


-------------------------------------------------------------

 

[Agile]

Några år senare och ytterligare många kurser senare har dom ofta förstått att de första kursernas modeller var väldigt förenklade och kanske inte kan tillämpas så exakt på allt man ser.

Menar du att supply-demand modellen inte är applicerbar på bostadsmarknaden?

Det är trist med pajkastning tvitakt... Jag har inte uttalat mig en sekund om värden för elasticiteten i modellen, aldrig satt ett värde/lutning på utbudskurvan. Jag har sagt att utbudet är "nästintill" statiskt, och att efterfrågekurvan är väldigt brant (för det finns liksom inga bra substitut). På vilket sätt är det en "exakt tillämpning" framför en generell tolkning av en förklarande modell?

 

[Agile]

Hur var det där med att det vi inte kunde jämföra dagens bostadsmarknad med 90-talet?

Citat: "Vi gick först in i lågkonjunkturen på grund av bolånetaket, och sedan kom den normala lågkonjunkturen ovanpå det", säger Mikael Olsson, ordförande i TMF Trähus till Di.

Branschen står inför en kris motsvarande den i början av 1990-talet när många hustillverkare gick i konkurs, skriver Di."
http://di.se/Artiklar/2011/12/8/253109/Smahusbranschen-i-kris/

Om ett år eller tre så kommer dom även skylla på de höga räntorna i liknande artiklar.

Branshorganisationen skyller på yttre omständigheter, förvånad?

Och ja, absolut. De kommer skylla på Grekland, ljugholt, Borg och småfolk.. Men det betyder inte att de har rätt.


Gå tillbaka till mitten av 80-talet och kreditmarknadsavregleringen. Hur många stod för sina beslut -92? Det backades och skylldes på andra hej vilt för att slippa skuld. Att se uttalanden från en uttalat partisk organisation som ett hållbart objektivt argument blir inte riktigt riktigt..

 

[Two stroke man]

Jag personligen skulle inte göra en affär som bara ger mig 10% avkastning men visst, du har absolut en poäng. Jag tog nog i lite väl mycket med 10%.
Särskillt med dagens låga räntor så kan ju ett bostadsbolag växla upp sin avkastning med säg 6% avkastningskrav och belåning till 4-5% ränta.

Eftersom vi de senaste åren haft en dold mycket inflation som "lurat ner" våra räntor så tror jag nog att vi i framtiden måste ha högre räntor även med en inflation på 2%. Skulle nog gissa att det krävs obligationsräntor kring 3-6%(i genomsnitt över en konjukturcykel) och därmed låneräntor på ytterligare några % bara för att pressa ner inflationen till 2%. Det i sin tur kommer ju ändra avkastningskraven på de flesta investeringar.

 

[Agile]

Eftersom vi de senaste åren haft en dold mycket inflation som "lurat ner" våra räntor så tror jag nog att vi i framtiden måste ha högre räntor även med en inflation på 2%. Skulle nog gissa att det krävs obligationsräntor kring 3-6%(i genomsnitt över en konjukturcykel) och därmed låneräntor på ytterligare några % bara för att pressa ner inflationen till 2%. Det i sin tur kommer ju ändra avkastningskraven på de flesta investeringar.

Problemet här är ju att styrräntan bara styrs till en rätt liten del av inflationen. Som det har blivit idag med en så glabaliserad kapitalmarknad handlar det till väldigt stor del om att styra kapitalflöden (mumbo-jumbo) vilket gör räntan aningen tandlös som instrument för konjunkturen.

Du har emellertid rätt, om än bara logiskt. Jag skulle iofs kunna tänka mig en värld där vi inom 15 år fått helt nya styrsystem där den inhemska penningmarknaden kan styras mer oberoende av kapitalnettoexporten. Ren spekulation, men det finns uppenbara problem i vår koppling till omvärlden när vi inte synkar våra cykler (som nu när vi gått väldigt mkt bättre än alla andra).

Problemet är att den maskinen är svårbyggd då vi lyder under EU och en sån hypotetisk tanke är omöjlig idag.

 

[Two stroke man]

Menar du att supply-demand modellen inte är applicerbar på bostadsmarknaden?

Det är trist med pajkastning tvitakt... Jag har inte uttalat mig en sekund om värden för elasticiteten i modellen, aldrig satt ett värde/lutning på utbudskurvan. Jag har sagt att utbudet är "nästintill" statiskt, och att efterfrågekurvan är väldigt brant (för det finns liksom inga bra substitut). På vilket sätt är det en "exakt tillämpning" framför en generell tolkning av en förklarande modell?

Jodå, jag tror nog på tillgång och efterfrågan, men den ensammen är inget bevis för att värdet imorgon kan skilja sig avsevärt från värdet idag.
Vi har perfekt balans mellan tillgång och efterfrågan på aktier fem dagar i veckan men trots det så kan värdet på börsen sjunka 50% på ett år.
Och ur min synvinkel är skillnaden ganska liten mellan ett delägarskap i ett företag som ger mig avkastning eller en bostadsrätt som ger mig rätten att bo.

Problemet med modeller och då särskillt ekonomiska modeller är att det är så svårt att veta vilken du ska välja och i ekonomi dessutom just precis idag för att förklara morgondagen. Det är väldigt lätt att tillämpa dom på gammal data och förklara vad som hände.

Ja, jag kastade paj, men min nivå var inte lägre än din mot skrotis.

 

[Agile]

Ja, jag kastade paj, men min nivå var inte lägre än din mot skrotis.

Visste inte att ni höll hand..

Och med all rätt lackar jag när det felaktigt påstås (igen) att jag sagt saker jag aldrig yttrat. Hoppades att du kunde hålla uppe nivån där, men men..


Diskutera i frid gott folk

 

[Two stroke man]

Branshorganisationen skyller på yttre omständigheter, förvånad?

Och ja, absolut. De kommer skylla på Grekland, ljugholt, Borg och småfolk.. Men det betyder inte att de har rätt.


Gå tillbaka till mitten av 80-talet och kreditmarknadsavregleringen. Hur många stod för sina beslut -92? Det backades och skylldes på andra hej vilt för att slippa skuld. Att se uttalanden från en uttalat partisk organisation som ett hållbart objektivt argument blir inte riktigt riktigt..

Jag håller inte med dom i sak. Dom ska naturligtvis inte ha några stöd.

Men dom har nog helt rätt i att efterfrågan och tillgången på pengar försvann med bolånetaket. Och sedan att det förvärrades av konjukturläget. Och det var mer den biten jag ville visa i artikeln.

Hur många kommer imorgon stå för sina beslut dom gjort idag? Bankdirektörer som lånat ut hejvilt bara för att få bra kvartalsbonusar och skiter i att det förr eller senare kommer en smäll? För den smällen landar på aktieägarna eller i värsta fall staten.

 

[Two stroke man]

Visste inte att ni höll hand..

haha... inte alls. Jag har retat mig mer än en gång på skrotis.

 

[Skrotnisse]

Visste inte att ni höll hand..

Och med all rätt lackar jag när det felaktigt påstås (igen) att jag sagt saker jag aldrig yttrat. Hoppades att du kunde hålla uppe nivån där, men men..


Diskutera i frid gott folk

Du baserar fortfarande din argumentation på att efterfrågan skall vara konstant eller öka.
På sedvanligt ekonommaner "bevisar" du ståndpunkten genom att framföra statistik över en tidsperiod som passar ståndpunkten.
Sedan blir du tjurig för att inte alla håller med dig.
Så oväntat.

 

[Two stroke man]

Var det inte någon som sa att bostadspriserna i Stockholm inte skulle sjunker mer än max 10%?

http://www.hempris.se/index.php
Prisutveckling i Stockholm senaste veckan: -0.58%
Prisutveckling i Stockholm senaste 4 veckorna: -2.1%
Prisutveckling i Stockholm senaste halvåret: -7.59%
Prisutveckling i Stockholm senaste 12 månaderna: -11.39%