Funderingar kring bostadsrätt

[Snowman89]

Har hittat en bostadsrätt som jag är lite småsugen på. Jag har dock tidigare bara bott i hyreslägenhet alt villa när jag bodde hemma.

Huset som lägenheten finns i har inte fått stammarna bytta och det byggdes 1975.
Enligt ordförandet i förreningen så finns det inget behov av ett stambyte, inte helt oväntat att han sa det men..
Hur länge brukar man räkna med att rören klarar sig innan det är dags för ett stambyte?
Ni som varit med om ett stambyte, hur lång tid tog det samt hur mycket procentuellt ökade hyran?

Ifall man skulle anlita folk att tapetsera/mål ett rum på ca 25kvadrat, vad kan man räkna med att det går på i arbete? Då helt utan förarbete men inte överdrivna mängder hål i väggarna.

 

[mimik]

Sorry om jag verkar bitter, men vart är dina funderingar kring bostadsrätt?

 

[Slowroller]

Sorry om jag verkar bitter, men vart är dina funderingar kring bostadsrätt?

Han undrar hur länge stammarna håller samt vad det kostar att tapetsera/måla ett rum.

 

[Snowman89]

Sorry om jag verkar bitter, men vart är dina funderingar kring bostadsrätt?

Det är väl mer saker som följer med när man köper en bostadsrätt jag funderar över..
Bor man i hyresrätt så behöver jag inte oroa mig över vad det kan kosta att tapetsera om ett rum.

Jag har inte varit med om ett stambyte heller och det är väl något som är extra relevant om man köper en bostadsrätt. De hyresrätter jag bott i tidigare har jag max bott 2år i och bostadsrätten har jag då tänkt bo kvar i ett tag.. Vilket gör det troligt att jag kan behöva stå ut med ett stambyte inom några år.

 

[mimik]

Ja, men dåså.

Just nu håller de på renoverar tjejens lya, det är en bostadsrätt, och den är byggd -65. Det kanske ger en humm om hur lång tid det håller.

Hennes avgift höjde de med 10% under planeringarbetet för ett år sedan och de kommer att höja med ytterligare 10% när det är färdigt..
Så, hennes avgift som är på ca 2700:- kommer att ligga på ca 3200 - 3300:-

 

[Snowman89]

Ja, men dåså.

Just nu håller de på renoverar tjejens lya, det är en bostadsrätt, och den är byggd -65. Det kanske ger en humm om hur lång tid det håller.

Hennes avgift höjde de med 10% under planeringarbetet för ett år sedan och de kommer att höja med ytterligare 10% när det är färdigt..
Så, hennes avgift som är på ca 2700:- kommer att ligga på ca 3200 - 3300:-

Tack för svaret

Aha det lät ju typiskt jobbigt.. Lägenheten jag kikar på har en ganska låg hyra men det kan ju snabbt ändras ifall de bestämmer sig för att byta stammar.

Vet du hur lång tid de räknar med att det ska ta? Vad händer ifall man nyligen renoverat badrummet och kostat på det lite extra? Sätter de glatt in standardgrejer i badrummet och alla pengar man lagt ner på badrummet är spårlöst borta?

 

[H_____P]

Ett stambyte betyder inte per automatik att avgiften höjs.

 

[Agile]

Stambyten görs var 40 år ungefär. Om avgiften påverkas eller inte är avhängt på föreningens ekonomi, det finns ingen generell regel öht på det.

Är redovisningen snyggt skött (revisorn i mig talar) så finns det en underhållsfond i årsredovisningen med not som förtydligar fördelningen av de avsatta pengarna. Kostnaden för bytet är då alltså redan kostnadsförd, och pengarna för det finns på banken. Men även om det inte finns någon redovisad avsättning för det så kan föreningen ha god ekonomi med gott om likvida medel, eller ett lån på motsvarande belopp som snart går ut (och då kan tecknas om för att få in nya pengar utan att månadsutgiften i form av räntor förändras mer än den förmodligen nu lägre räntan).

Läs årsmötesprotokollen för de senaste 3 åren. Finns det tankar och funderaringar om att ändra avgiften eller andra större repartationsarbeten så framgår det ofta där.

Kolla också om det finns någon underhållsplan för fastigheterna, en föreningen som "varslar" om höjda avgifter pga av en underhållsplan har en välstrukturerad styrelse. Bättre än att ha en styrelse som glatt kvittrar att inga höjningar planeras, men inte har en aning om att fasaden behöver renoveras förrän putset landar på nåns bil och att omdränering krävs förrän källaren är vattenfylld.

 

[Slowroller]

Ett stambyte betyder inte per automatik att avgiften höjs.

Fast det är mer regel än undantag.

 

[Snowman89]

Ett stambyte betyder inte per automatik att avgiften höjs.

Visst är det så. Men det är bättre att ha det i åtanke, än att köpa en lägenhet och sedan räkna med att hyran blir densamma efter stambytet

 

[Snowman89]

Stambyten görs var 40 år ungefär. Om avgiften påverkas eller inte är avhängt på föreningens ekonomi, det finns ingen generell regel öht på det.

Är redovisningen snyggt skött (revisorn i mig talar) så finns det en underhållsfond i årsredovisningen med not som förtydligar fördelningen av de avsatta pengarna. Kostnaden för bytet är då alltså redan kostnadsförd, och pengarna för det finns på banken. Men även om det inte finns någon redovisad avsättning för det så kan föreningen ha god ekonomi med gott om likvida medel, eller ett lån på motsvarande belopp som snart går ut (och då kan tecknas om för att få in nya pengar utan att månadsutgiften i form av räntor förändras mer än den förmodligen nu lägre räntan).

Läs årsmötesprotokollen för de senaste 3 åren. Finns det tankar och funderaringar om att ändra avgiften eller andra större repartationsarbeten så framgår det ofta där.

Kolla också om det finns någon underhållsplan för fastigheterna, en föreningen som "varslar" om höjda avgifter pga av en underhållsplan har en välstrukturerad styrelse. Bättre än att ha en styrelse som glatt kvittrar att inga höjningar planeras, men inte har en aning om att fasaden behöver renoveras förrän putset landar på nåns bil och att omdränering krävs förrän källaren är vattenfylld.

Tack för ett bra svar!

Föreningen verkar faktiskt vara väldigt välskött. Jag har bara kikat i bokslutet 2011-2012 men det ser väldigt bra ut. De hade bland annat 2st lån på 2,5miljon vardera som var låsta till 6% ränta, men som gick ut i somras 2012 Så om inget otroligt händer så bör det inte bli några hyreshöjningar till nästa år i alla fall.

Däremot tyckte jag det var lite halvskumt med lånet föreningen hade. Föreningen består av 464st lägenheter. Föreningen har totalt 10miljoner i lån. Är det verkligen rimligt att föreningen har så "lite" i lån? En arbetskamrat var helt säker att jag kikat på fel siffror tills han också såg dem. Han kunde dock inte förklara hur de bara verkade ha så lite i lån..
Men är det rimligt att en så stor förening fördelad på så många hus enbart har 10miljoner i lån?
De om något bör väl tyda på en välskött förening, eller?

 

[BusAnna]

Från det att man börjar fundera på ett stambyte tills det verkligen blir av så tar det några år, så du kommer inte vakna en morgon med dubbel hyra.
Sen kan man göra flera olika sorters stambyten eller -renoveringar så vad som händer med badrumsinredningen beror på metoden.

Och tapetsering fixar du själv om du har normal rörlighet i ben och armar, learning by doing. Undvik mönsterpassning bara.

Lycka till.

 

[Snowman89]

Från det att man börjar fundera på ett stambyte tills det verkligen blir av så tar det några år, så du kommer inte vakna en morgon med dubbel hyra.
Sen kan man göra flera olika sorters stambyten eller -renoveringar så vad som händer med badrumsinredningen beror på metoden.

Och tapetsering fixar du själv om du har normal rörlighet i ben och armar, learning by doing. Undvik mönsterpassning bara.

Lycka till.

Ah men det låter ju bra. Det var just det jag var lite rädd för. En dag springer en ledning läck och det blir ett panikartat byte av stammarna som kostar skjortan och skjuter iväg hyran till himlen..

Okej det lät ju betryggande Jag tänkte mest att det kunde vara bra att veta vad det kostar att få det ordentligt gjort. Ifall det skulle råka bli "mindre bra".. Planerar dessutom att måla större delen av lägenheten, så det är mest förarbete som behöver göras.

Tack så mycket!

 

[BusAnna]

Tack för ett bra svar!

Föreningen verkar faktiskt vara väldigt välskött. Jag har bara kikat i bokslutet 2011-2012 men det ser väldigt bra ut. De hade bland annat 2st lån på 2,5miljon vardera som var låsta till 6% ränta, men som gick ut i somras 2012 Så om inget otroligt händer så bör det inte bli några hyreshöjningar till nästa år i alla fall.

Däremot tyckte jag det var lite halvskumt med lånet föreningen hade. Föreningen består av 464st lägenheter. Föreningen har totalt 10miljoner i lån. Är det verkligen rimligt att föreningen har så "lite" i lån? En arbetskamrat var helt säker att jag kikat på fel siffror tills han också såg dem. Han kunde dock inte förklara hur de bara verkade ha så lite i lån..
Men är det rimligt att en så stor förening fördelad på så många hus enbart har 10miljoner i lån?
De om något bör väl tyda på en välskött förening, eller?

Säljs lägenheten via mäklare så är det hans/hennes skyldighet att representera både säljare och köpare, så tveka inte att fråga mäklaren om det.

 

[BusAnna]

Ah men det låter ju bra. Det var just det jag var lite rädd för. En dag springer en ledning läck och det blir ett panikartat byte av stammarna som kostar skjortan och skjuter iväg hyran till himlen..

Nej då, om ett rör går läck lagar man det, man tar inte hela huset i farten.

 

[H_____P]

Låter onekligen som en stor förening med 464 lgh, men som Agile skriver, plöj genom årsredovisningarna ett par år tillbaka, är den utförd av en kompetent person så framgår det mesta där. Hur gammal är föreningen?

 

[Agile]

Är det HSB?

Krasst.. Är det en så stor förening så sköts det oftast via externa rådgivare (typ HSB eller Riksbyggen) vilket i regel är rätt bra.

Sen, om det är 400+ lägenheter så lär de ju nte ligga i samma hus. Att då göra stambyten i alla hus samtidigt är inte realistiskt, men alla i föreningen betalar för det. Vilket bvetyder att ÄVEN om pengarna inte skulle räcka, så tar DU bara kanske en tiondel av smällen.

Vart är det nånstans? Har ju letat själv i Lkpg nyligen (flyttar om 10 dar ).

 

[Agile]

Tack för ett bra svar!

Föreningen verkar faktiskt vara väldigt välskött. Jag har bara kikat i bokslutet 2011-2012 men det ser väldigt bra ut. De hade bland annat 2st lån på 2,5miljon vardera som var låsta till 6% ränta, men som gick ut i somras 2012 :

Gick löpet på lånen ut, eller bindningsperioden på räntan? BIG difference!

 

[Snowman89]

Nej då, om ett rör går läck lagar man det, man tar inte hela huset i farten.

Hehe nej så det ju iof. Som sagt så är det många nya grejer att tänka på för mig.
Men det ska bli riktigt spännande ifall jag köper lägenheten

Säljs lägenheten via mäklare så är det hans/hennes skyldighet att representera både säljare och köpare, så tveka inte att fråga mäklaren om det.

Aha okej. Tyvärr verkar mäklaren inte var speciellt insatt då han bara hänvisar mig till ordförande i föreningen..

 

[renkött]

Vår förening från 1957 har originalstammar som vi filmar några i taget med några års mellanrum.

När det är dags är det svårt att motivera något annat än relineing. Med 10års garanti till 15% av kostnaden mot ett stambyte och fördelen att avloppen bara blir avstängda 2 dygn som max är det svårt att motivera något annat.

Hör folk som är kritiska till reliningen men aldrig hört några konkreta argument, förutom att man ska ha kommit fram till att Prolines metod inte är den allra bästa om rören skulle få för sig att flytta på sig, men det finns firmor som jobbar med en sorts strumpa som ska klara små rörelser bättre.